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최근에 호주에서 집을 사려고 아주 적극적으로 알아보게 되면서 offer를 보내보기도 했습니다. 여전히 집 사는 과정에 대해 알아가는 중이지만, 호주에서 부동산 구매를 계획하고 있는 다른 분들께도 도움이 되었으면 하는 마음과, 호주 부동산 에이전트들에게 아시안 호구로 보이지 않기를 바라는 마음에, 새롭게 알아가는 내용을 조금이나마 정리해서 올려둡니다.
호주 부동산 전망 - 2021년까지 하락세
최근 몇 달 사이에 나온 부동잔 전망 리포트나 기사들을 보면, 2018년 7월 현재 향후 12개월 호주 부동산 시장 전망은 점진적인 하락 (=soft landing, 경착륙 이라고 합니다) 입니다. 제가 읽은 기사 몇개만 링크를 걸어봅니다. ABC 뉴스에서도 이렇게 전망한다고 하니 - 앞으로 1-2년은 하락이 맞기는 맞는거 같습니다.
대체로 꼽는 하락세의 이유는:
- 대출 조건 강화
이젠 이자만 갚는 상품으로는 대출이 어렵고, 원금+이자를 갚아야 하니까 구매자 입장에서는 대출을 받더라도 집값으로 감당할 수 있는 돈이 이전보다 적어졌습니다. 또한 최근에는 한 가구의 일인당 생활비 적용이 조금 더 깐깐해진거 같기도 합니다. 즉 소득 - 고정지출 = 상환 능력이 되는데, 예전에는 이 고정지출을 대충 계산했다면, 요즘은 조금 더 깐깐하고 높게 계산하는거 같고요.
은행 입장에선 요즘 로얄 뱅킹 커미션으로 스트레스도 있을꺼 같은데요 - 상환능력 없는 사람에게 과도하게 대출해줘서 한 개인을 파산에 이르게 했다는 뉴스도 심심치 않게 볼 수 있고, 알고도 돈 세탁해줘서 CEO가 바뀌기도 하고, 뭐... 아무튼 은행들이 몸사리는 형국입니다. 그리고 결정적으로, 조만간 호주도 금리를 높여야 할 것이므로 - 은행들도 미리미리 위험관리를 하는거 같애요. 괜히 많이 빌려줬다가 빌려준 돈 못받으면 안되니깐, 집 valuation도 좀 더 보수적으로 하는거 같고, 돈도 조금 덜 빌려주는거 같습니다. 왜냐하면 금리가 올라가면 같은 돈을 빌려도 갚아야 되는 돈이 더 많아지니깐 상환능력이 더 떨어지거든요.
- Interest only loan 의 만기 도래
말 그대로 투자든 실거주를 목적으로 한 주택이던 간에 대출을 끼고 집을 사는 경우가 대부분입니다. 참고로 interest only (줄여서 IO)는 이자만 내는 대출입니다. 원금과 이자를 같이 갚는 론은 Principle & Interest 를 줄여서 PI로 부릅니다. 이자만 내는 대출은 보통 이자만 내는 기간이 정해져 있고, 만기가 되면 원금을 전부 혹은 일부 상환하거나, 원금과 이자를 동시에 상환하는 상품으로 갈아타야 합니다. 더러는 이자만 갚는 론으로 계속 있게 해주는 은행도 있다고는 하는데 - 요즘은 규제때문에 IO 론으로 계속 가지고 있는 것은 어렵다고 합니다.
아무튼 이런 Interest only loan은 2016년까지 활발히 승인이 되었었고 (이젠 이런 대출 받기 힘듬) 이런 대출들의 만기가 2018년부터 2021년까지 집중적으로 도래할 예정입니다. 이런 이자만 갚는 대출이 한때는 전체 대출 상품의 40%를 차지한 적도 있다고 하니 - 그 규모가 상상이 되시나요? 일단 만기가 도래하면 그 사이 돈을 아주 많이 모아서 대출금을 전액 상환하는게 아니면, (그간 모은 돈으로 대출금 일부를 갚고) 원금+이자를 갚는 상품으로 갈아타야 하는데, 이렇게 되면 평균을 잡으면 원래 이자만 내는 것보다 약 30% 이상 더 많은 돈을 매달 은행에 상환해야 될꺼라고 합니다. 게다가 이제는 이자마져 높아지고 있는 실정이니 상환금액은 더 커질수도 있겠죠. 이렇게 되면 그 사이 갑자기 고소득자가 된게 아닌 이상 대출을 가지고 있는 사람들의 mortgage stress 가 높아지는게 당연합니다.
요즘같이 임금이 제자리인 때에 - 가장 먼저 할 수 있는건 소비를 줄이는 거고, 그래도 안되면 있는 자산을 팔거나, 집을 팔아야 할 수 도 있습니다. 어떤 이는 이게 집값을 폭락으로 몰지는 않을꺼라고 하지만, 두고 볼 일입니다. 그리고 아마도 - 아주 비싼 가격에 부동산을 구매했는데, 부동산이 많이 하락한 경우에는 (특히 퍼스 지역에 이런 경우가 최근 몇년 사이에 많았죠) 이런 IO론이 개인을 점차적으로 파산으로 몰아갈 수 있을 것 같습니다. 어쨌든 두고 볼 일입니다.
Interest only loan 관련하여 두 개의 글을 봤는데 첫번째 글보다 Royal Bank of Australia 에 있는 두 번째 글이 이 통계 자료들을 비롯하여, 아주 세세하게 이 부분을 다루고 있는, 잘 쓰인, 비교적 객관적인 글이니 관심있는 분은 읽어보시길 바랍니다.
- Oversupply
최근 몇년 사이에 특히 브리즈번, 캔버라, 퍼스의 도심에 유닛들이 많이 지어졌고 oversupply 라고 다들 그럽니다. 캔버라나 퍼스는 찾아보질 않아서 모르겠지만 브리즈번의 새로지은 유닛은 할인해서 파는 경우도 많이 보이더라구요. 어디서 듣기로는 렌트도 잘 안나간대요. 유닛이면 투자용으로 산 사람들이 많을텐데, 렌트가 안나가면 이자만 내고 손해가 나는 형국이지요. 멜버른은 심각한 oversupply는 아니라지만 유닛 공급이 많기는 하답니다. 시드니는 - unit over supply 라는 말은 잘 안보이지만, 유닛 매매가격은 내려가는 중입니다. 지역마다, 건물 지은 년도마다 다르겠지만, 지은지 6년 이상된 건물은 12개월 더 지나면 5년 전 가격이 될지도 모르겠네요. 왜냐고요? 보통 부동산은 투자용일 경우에 감가상각을 8년간 하는 걸로 알고 있거든요. (이 부분은 찾아보지 않아서 정확하지 않습니다)
- 그 외에 임금상승률 둔화라던가, 심리적으로 감당가능한 집값의 범위를 넘어간 집값, 최근 도입된 외국인의 구택구매 제약 (세금을 더 내야함) 등등이 있습니다.
2018년 6월 19일 ABC 는 기사의 헤드라인에 "House price debate goes from if they'll fall to how much" 라며 호주 통계청에서 조사한 2018년 1분기 집값 변화 (그림)와 2018년 및 2019년 전망치를 그래프를 보여주고 있습니다. 떨어지는건 이제 기정 사실이고, 이제 문제는 얼마나 떨어지느냐로 옮겨갔다는 말입니다.
제가 제일 위에서 첫번째로 언급한 기사에서는 2021년까지의 도시별 부동산 전망도 나와있는데요. 시드니랑 멜번 브리즈번만 살짝 보자면 -
시드니
2018년 6월 현재 집갑 중간값: 1.12 million
2021년 2월 예상 집값 중간값: 1,150,000
2018년~2021년까지 성장률: 3%
요약: 2019/20년까지 2% 하락이 전망되며 호주내 모든 도시 중에 집값 상승률이 앞으로 2021년까지 가장 낮을 것으로 예상됨. First home buyer가 로또라도 당첨되는게 아니면, 살 수 있는건 유닛 밖에 없으므로 (유닛도 1 m이 넘는게 흔하다는 것은....다들 아시죠?) 유닛 값은 많이 떨어지진 않을꺼라고 함. 거기다 시드니는 항상 인구유입이 많아서인지 oversupply 이슈는 크게 문제가 되지 않을꺼라는
그러나 2013년부터 최근까지 집값이 85% 뛴걸 감안하면 집값이 46% 떨어져야 2013년 가격이 되는 것임. 아....... 시드니는 정말 이미 집이 있는게 아니면 더이상 살만한 곳이 아니네요....
멜버른
2018년 6월 현재 집갑 중간값: 870,000
2021년 2월 예상 집값 중간값: 920,000
2018년~2021년까지 성장률: 6%
요약 및 사견: 빅토리아주의 집값은 지난 5년간 65% 올랐습니다. 2017년 12월이 피크였고, 지금은 약간의 휴식기인거 같다고 합니다. 앞으로 약 2% 정도 떨어질꺼라는 전망입니다.
빅토리아주는 지난 해 인구성장률만 보자면 2.3% 증가로 호주 평균 1.6% 보다 월등히 높습니다. 그래서 over supply는 큰 문제가 아니고 인구 증가로 인해 다 흡수될꺼라는 군요. 2031년이 되면 멜버른의 인구가 시드니를 추월할꺼라는 예상도 나오나봅니다. 최근 멜버른의 무슬림 인구가 증가한 것이 정말 사실이라면 - 아마 그것도 가능하겠죠...
브리즈번
2018년 6월 현재 집갑 중간값: 550,000
2021년 2월 예상 집값 중간값: 620,000
2018년~2021년까지 성장률: 13%
요약: 의외로 브리즈번의 향후 상승률 전망이 높은데 - 오른지역도 있기는 하지만 평균으로 보자면 그닥 오르지 않아서인거 같습니다. 최근 몇 년 사이 너무나 비싸진 시드니와 멜버른의 집값 탓에 호주 내에 사는 사람들은 다른 주, 특히나 그나마 대도시인 브리즈번으로 이주하거나 할 계획인 사람들을 가끔 볼 수 있는데요, 그 덕에 브리즈번의 인구는 점진적으로 증가할 예정이라고 합니다. 제가 다니는 회사에서만 보더라도, 한 5년 전에는 이민을 오면 저처럼 시드니로 랜딩을 하는 경우가 많았는데, 요즘은 시드니는 집값이 너무 비싸서 안오고, 멜버른이나 브리즈번으로 가는걸 볼 수 있습니다. 게다가 저처럼 시드니 살다가 렌트비나 집값을 못견뎌서, 혹은 날씨가 더 좋아서, 퀸즐랜드로 이사가는 사람들이 진짜로 꽤 있습니다. 이번 달에 저희 팀에 한 명이 가족이랑 다 같이 골드코스트로 이사갑니다.
다만 브리즈번은 신규 고용 창출 및 실업문제가 해결되어야 주택가격 상승이 가능할꺼라는 조건이 있습니다.
내가 느끼는 시드니 및 브리즈번의 집값 움직임 분위기
시드니에 사는 저는 이런 하락세가 좀 실감이 납니다. 요즘 집보러 가면 정말 아무도 없거든요. 다들 집값이 조정을 받을꺼라고 생각해서인지 사려는 사람이 없고- 그래서 보러 오는 사람도 별로 없습니다. 어쩌다 궁금해서 지나가는 길에 들른건데도 부동산에서 뻔질나게 전화가 옵니다. 심지어 지난 해에 만났던 부동산 에이젼시한테 연락이 오기도 합니다.
이런 추세나 분위기는 요즘 제가 한창 알아보고 있는 브리즈번도 마찬가지 입니다.
집을 사려고 본지가 한참되어서, 가끔은 인스펙션은 다녀왔지만 딱히 사고싶지 않은/ 살수없는/ 관심만 있는 집들도 꽤 있는데, 그 중에는 under offer 상태로 바뀌었다가, 한두달 후에 다시 매물로 나오는 경우도 있고, 몇 달 째 계속 매물로 나와있는 경우도 있고, 몇 달 사이에 가격을 낮춰서 내놓는 경우도 있고, 잠깐 없어졌다가 부동산 에이전시를 바꿔서 다시 매물로 나오는 경우도 있더군요. Under offer로 바뀌었다가 다시 매물로 나오는 경우는 주로 은행 대출이 되지 않아서 contract crash 로 연결되는 경우라고 하는데, 이런 케이스가 최근들어 의외로 자주 보입니다. 이건 어쩌먼 계약서에 "Subject to finance and valuation" 이라는 조건을 넣을 수 있는 퀸즐랜드와 같은 주에 주로 해당되는건지도 모르겠네요. NSW에서는 "subject to finance" 조항을 넣는건 일반적이지 않다고 들었거든요.
Subject to finance 라는 말을 nab에서는 이렇게 정의해 두었더라구요. " This clause gives you time to organise a loan for the property you’re buying. It means that if your loan application is refused, you may choose to end the contract and not go through with the sale." 즉, 집을 사려고 offer를 넣고 은행에 대출을 문의했는데, 은행에서 어떤 이유로든지 돈을 빌려줄 수 없다고 거절 한 경우, 이것을 이유로 계약을 취소할 수 있다는 말입니다. Subject to finance 라는 조항이 없는 (안넣는) 경우에는, 은행에서 돈을 빌려주든 안빌려주든 집을 산다는 말입니다. 이런 조항이 없이 offer 하고 계약했다가 나중에 은행에서 돈을 못빌리는 상황이 되고 그래서 집을 살 수 없게 되면, 특히나 요즘같이 집값이 하락하는 상황에서는, 금전적인 손해에 대해 물어주야 할 수도 있다고 합니다. 좀 더 자세한 내용을 읽어보고 싶으신 분은 여기를 방문해 보세요.
길이 너무 길어져서 부동산 예상 가격 찾아보기 및 저의 최근 offer를 날려본 경험은 다음에 써보겠습니다. 도움이 되었으면 공감하기 버특을 꾸욱!! 눌러주세요!!
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