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정말 집을 사게 되긴 될껀가보다. 어쩌다 보니 몇일 연장한 subject to finance 기한의 만료가 몇일 남지 않았다. 아직도 이 시기에, 이 집을 구매하는 것이 잘하는 일인지 혹은 인생 최대의 빚더미에 앉게 되는 일인지 갈피를 잡을수가 없다. 어쨌거나 - 나처럼 호주에서 집을 사게 되는 분들을 위하여 기억이 날때 집 구매 과정들을 기록해둔다.
호주에서 집을 사려면 할 일 시리즈는 총 몇개가 될지 모르지만 1편은 여기에 있으니 - 읽어보시기 바랍니다.
2편에서는 아래의 내용을 다루겠습니다.
종자돈은 얼마나 모아야 하나?
홈론?
종자돈은 얼마나 모아야 하나?
예산을 정했고, 종자돈도 모으는 중이라고 합시다. 종자돈은 못해도 사려는 집값의 10%는 있어야 하고, 이왕이면 LMI (Lender Mortgage Insurance)를 안내기 위해서는 집값의 20% 이상 모아야 합니다. 이때 주의할 것은 - 집값의 20%만 모은다고 끝이 아니라는 겁니다. 위에 링크된 1편에 언급하고 있듯이, 집을 살때는 stamp duty도 내야하고, 이사비용이나 각종 연결비용, 인스펙션 비용, 변호사 비용등등이 들어가므로 집값의 25% 정도의 자금 조달이 가능해야합니다. 그리고 나서도 집값 80%를 대출을 받을 수 있느냐 없느냐는 별개의 문제입니다.
결론: 종자돈 (=deposit)은 많으면 많은수록 좋고, 요즘은 각종 비용 제외하고도 최소한 20%는 있어야 한다.
홈론?
대부분의 사람들은 아마 홈론을 끼고 주택을 구입하게 되지 않을까 싶습니다. 예...집을 사는게 거대한 빚더미에 앉는 지름길이지요. 그럼에도 불구하고 집을 사는건 "내 집"을 소유하고 있고 "내 집"에 살고 있다는 심리적 안정감 + 월세(rent) 내느니 은행에 이자주고 만다 라는 생각 + 집값이 올라서 차익이 남을지도 몰라 하는 생각때문이 아닐까 싶네요. 저도 첫번째 이유가 크고, 두번째 이유도 작용을 하고 있고, 세번째 이유도 포함이 되기는 하는데... 집값이 예상보다 비싸서, 월세 내는게 나은거 같은 그런.... 허허허...
집을 사려고 보니까 집값에 대한 이자만 내면 끝이 아니고, 앞으로 카운슬 피도 내야하고, 홈인슈어런스도 들어야 하고, 렌트할 때는 안내던 수도세에다가, 수영장 관리비, 잔디 및 나무 관리 비용 등등... 돈이 그냥 줄줄 나갈꺼 같은 걱정이 밀려옵니다...
다시 본론으로 돌아와서 홈론 (home loan) 은 미리 사전에 신청을 해서 가승인 (pre-approval)을 받아두는게 좋습니다. 그래야 본인이 가지고 있는 종자돈 + 대출가능한 금액 = 최종 예산을 알수 있거든요. 그래야 예산에 맞는 집을 찾을 수 있습니다. 마음에 드는 집이 예산안에 딱 들어가거나 그보다 저렴하면 좋지만, 그게 아니라 예산을 벗어나면 - 나중에 허탈함과 실망감에 마인드 콘트롤이 좀 어렵더라구요.
홈론은 어떻게 알아볼꺼냐?
크게는 은행에 직접 가서 상담을 받는 것과 홈론 브로커를 이용하는 두 가지 방법이 있습니다. 저는 이왕이면 두 방법 다 해보시라 권해드리고 싶네요. 그래야 본인이 보는 눈도 생기고, 상품 비교도 가능하더라구요. 홈론 브로커를 이용한다고 해도 본인이 아는게 있어야 브로커가 좋은 상품을 나한테 주는건지 안주는건지 알 수 있습니다.
시간적인 여유가 있다면 일단은 인터넷으로 한번 검색을 해보세요. 본인의 연소득, 부양가족, 월별 생활비 정도만 입력해도 간단히 검색해 볼 수 있습니다. NAB 이랑 ING 그리고 금융상품 비교정보를 제공하는 Canstar 링크를 아래에 넣어두었습니다. 개인정보 입력은 (안물어보니까) 입력하지 마시고, 급여 및 부양가족, 종자돈 정도만 입력하면 얼마나 빌릴수 있나만 계산해볼 수 있으니 한 번 해보세요.
그리고 나서 집을 본격적으로 알아보기 시작할 때쯤 주거래 은행에 (예약을 하고) 직접 방문해서 상담받아보세요. Pre-approval 신청하라고 하기도 하는데 - 안하셔도 괜찮아요. "마음에 드는 집을 찾으면 그때 신청하겠다" 라고 하고 그냥 오셔도 됩니다. 인터넷으로 그냥 해보는거랑, 창구가서 상담받는건 거의 비슷하기도 하고 조금 다르기도 합니다. 은행에 상담받으러 가실 때는 당장 대출신청하는게 아니더라도 원활한 상담을 위해서 최근 급여명세서 3개월치를 챙겨가시는게 좋아요.
은행도 한 군데만 상담받고 끝내지 말고 두 군데 정도는 가보시는게 좋습니다. 그래야 처음 들을 때는 어벙벙 하다가 다시 상담받을 때는 질문도 할 수 있거든요.
이왕이면 홈론 브로커도 수소문해서 두 번 정도는 상담을 받아보세요. 이번 해 초에 수소문 끝에 여러 분들이 추천한 홈론 브로커분이 있었는데 - 저는 처음에 이 분이랑도 연락을 해보고, 인터넷으로 홈론 브로커 상담 요청을 해서 상담도 받아봤었습니다. 결국에는 처음 분이랑 진행했는데 퀸즐랜드 집을 구매하면서 시드니에 계신 브로커분이랑 진행했지만 별 불편함 없었고 매우매우 만족했습니다. 한국 분이신데 혹시 연락처가 궁금하시면 알려주세요! 연락처는 다음과 같습니다.
Deborah Kang
Director, Residential & Commercial Lending Specialist
First Home Loans Finance
Tel: (02) 8007 5005
Fax: (02) 8080 8229
Email: fantastickang@gmail.com
Office: Suite 304A, Level 3, 33-43 Rowe Street Eastwood NSW 2122
Postal Address: PO Box 210 Eastwood NSW 2122
참고로, 저는 이 분과 이해관계에 있지 않으며 - 궁금해 하시는 분이 계시기에 연락처를 넣어두는 것이고, 실제 홈론을 받을 때는 브로커 분과도 두 명 이상과 상담을 해보고, 은행과도 직접 상담을 여러 군데 해본 후에 본인에게 대출 조건이 가장 조건이 좋고 일처리도 마음에 드는 곳으로 최종 결정하시길 바랍니다.
그리고 또한 - 홈론 브로커는 취급하는 상품과 취급하지 않는 홈론 상품들이 있다는 것 알아두세요.
제가 이걸 알게 된건 CANSTAR에서 홈론 금리 비교를 해보니 NAB의 자회사인 U Bank 상품이 3년 고정 금리가 굉장히 괜찮게 나와있어서 홈론 브로커분에게 관련해서 질문을 하게 되면서 였습니다. 브로커분께 U BANK 이야기를 하니 U bank는 외부 브로커 통해서 거래하지 않고 직거래(?)를 한다고 하더라구요. 고로 브로커 분은 그 상품은 취급을 하지 않으며 - 그 상품에 대해서는 인터넷 은행이라 좋지 않다고(?) 이야기를 했지만... 실제 U BANK를 사용한 사람은 자기는 아무런 문제(?)도 경험하지 않았다고 하더라구요.
ING도 인터넷 은행인데 - 이거 혜택이 다른 은행보다 많았으면 많았지 나쁘지 않잖아요? 전 좀 사정이 있어서 U BANK 말고 다른 은행을 통하지만, U BANK 꽤나 경쟁력 있는거 같으니 특히 고정금리로 갈 경우에는 꼭 비교선상에 올려놓고 고려해보시라고 말씀드리고 싶습니다.
홈론은 변동 금리, 고정 금리, 고정도 1/2/3/5 년이 있고, offset이 되냐 안되느냐에 따라, 총 대출하는 금액에 따라, 기간에 따라 뭐가 아주아주 다양한데요...
일단 검색을 하실때 생애 첫 거주용 주택구입이라면 "First Home Buyer" 혜택이 있는지, 한번 살펴보세요. 은행에 따라서는 First Home Buyer에게 금리를 조금 낮춰준다거나 하는 혜택을 주는 상품들이 가끔 나오기도 하거든요.
금리는 어떻게 할꺼냐? 2018년 8월 말에 Westpac이 홈론 금리를 0.14%올렸고, 그에 뒤질세라 9월이 되자마자 ANZ가 0.16%, Commonwealth가 0.15% 홈론 금리를 올렸습니다. 9월 호주 Reserve Bank of Australia의 금리 동결과 거의 동시에 미국 고용 및 급여상승률에 대한 데이타가 나왔죠... 이런 저런 통계적 자료들에 다르면 2018년 10월 미국의 0.25% 금리인상은 거의 확정이라죠?
그래서 지금 대출을 받을꺼면 이왕이면 못해도 2-3년 고정금리 (fixed rate)를 하는게 낫지 않을까 하는게 제 의견입니다. 대출을 받을때 한가지 상품으로만 해야하는건 아니고 고정금리 얼마, 변동금리 얼마 이런식으로 split도 가능하니까 - 그건 대출받는 금융기관이나 홈론 브로커에게 물어보세요.
가령 5만불을 대출받고, 3년 고정 + 변동으로 Split을 한다면 3년동안 추가로 더 갚을수도 있을꺼 같은 금액만큼만 변동으로 하고, 나머지는 고정으로 하는게 이상적이라고 합니다.
변동금리가 더 높은데 이거 꼭 해야하느냐구요? 물론 안해도 됩니다. 변동금리로 일부로 두는건 - 보통 1. 보너스나 여윳돈이 생길때마다 돈을 넣어서 이자를 덜 내는 offset 효과를 보기 위해서 2. re-draw 기능을 이용하기 위해서 입니다.
먼저 Offset 이라는건 - 빌린 돈 일부를 통장에 입금해서 이자를 그만큼 덜 내는겁니다. 가령 (계산상 편의를 위해서 )100만원을 연 12% 이율로 대출해서 매달 1만원씩을 이자로 내고 있었다고 합시다. 그러다가 중간에 보너스로 50만원을 받아서 대출계좌에 넣어두면 통장에 넣어둔 50만원을 제하고 남은 나머지 50만원에 대한 이자 즉, 5천원만 낸다는 말입니다.
Re-draw는 중간에 돈을 다시 꺼내쓸 수 있다는 말인데요. 가령 위에서 보너스로 받아서 입금해 둔 50만원 중 일부를 나중에 필요할때 꺼내쓸 수 있다는 말입니다. 물론 꺼낸 만큼 이자는 더 내야하지만요.
대출 금리를 비교할때는 금리 그 자체 (current rate) 만 비교하지 말고 각종 계좌유지비나, 대출신청비, discharge fee 및 penalty (다른 금융기관으로 옮기거나 대출을 일찍 갚을때 드는 돈으로 생각보다 만만찮을수 있습니다... ), 추가로 갚을 수 있는 금액 (특히 고정금리 상품의 경우)도 비교확인하세요. 참고로 해마다 드는 각종 비용들 및 금리를 합해서 산출한 것을 comparison rate 이라고 합니다.
대출을 받을 때는 - 당장 내는 re-payment 금액만 생각하지 말고 앞으로 금리가 오를껄 댑해서 1% 올랐을때, 2% 올랐을때, 아주 확 5%쯤 올랐을 때까지 감당이 가능할지 미리 계산해보세요. Property Calculator 앱을 사용하면 사려는 집의 구매금액과 예상금리를 입력하면 자동으로 매월 갚아야 하는 금액을 계산해주니 해보세요.
그럼........집 구매를 고려하고 계신 분들께 도움이 되었기를 바라며... 오늘은 이만!
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