호주 홈론 리파이낸싱 - 홈론 조기 종료 시 발생하는 비용

호주에서 (내 평생) 내 집을 장만하지 이제 꼬박 2년이 지나서 - 드디어 리파이낸싱을 했습니다. 2년 전에 집 살때만 해도 미국발 금리인상이 진행되던 때라서 - 금리가 앞으로 더 오르겠구나...싶어서 홈론의 대부분을 고정금리(fixed rate)로  묶었더랬습니다..... 그런데 그 후로 금리가 줄줄이 내리막을 걸을지 누가 알았겠습니까. 심지어 이번 해 상반기엔 코로나발 긴급 금리인하가 전격실시되었죠....

2018년 9월에 제가 NAB에서 받은 고정금리는 3.69% 였었는데요... 

같은 은행의 2020년 9월 현재 고정금리는 2.19% 랍니다.  

 

2020년 9월 기준 NAB의 고정금리 상품 요약 정보 

 

금리가 1.5%가 줄었다는건... 내야되는 이자가 40% 감소했다는거죠.... 글로 적자면 단순해보일지 모르지만 개개인의 홈론에 적용해보자면... 은행에 따라, 상품에 따라 많이 다릅니다. 더더군다나.... 고정금리 상품에 몇년 묶인 경우에는 전혀 해당이 안되죠. 

 

아무튼 홈론 리파이낸싱에 대해 조금리나마 정리해 두고자 하는데 - 먼저, 기존에 있던 홈론을 다른 홈론으로 갈아탈 때, 즉 REFINANCE 할 때 발생하는 비용에 대해서 좀 알아보겠습니다. 요건 - 고정금리 상품인 경우에만 해당되고 변동금리는 해당없습니다. 

 

 

고정금리 홈론을 조기 종료할 때 부과되는 비용 

그럼 고정금리 상품 깨고 변동금리 가면 되는거 아니냐고요? 돌이켜보면 - 변동금리가 고정금리랑 같은 정도로 떨어지면 주저하지 말고, break fee랑 penalty 내고 갈아타는게 나았을꺼 같기는 합니다. 그런데 실제 상황에선 그렇게 하기가 쉽지가 않더라고요. 이유는 바로 고정금리 홈론을 조기 종료하게 되면 Economic cost와 Discharge fee가 발생하기 때문입니다. 

 

Economic cost 가 뭐냐고요? 쉽게 말하자면 고객이 계약을 조기에 파기함으로 인해 은행이 고객으로부터 받지 못하게 되는 금액을 손실로 간주해서 고객에게 해당 손실을 청구하는 겁니다.  

 

예를 들자면, 제가 50만불을 4% 고정금리로 2년간 빌렸는데, 1년이 지나고 나서 금리가 3%로 떨어진 시점에 다른 은행으로 옮겨가겠다면서 (혹은 변동금리로 바꿔달라고 하면서) 계약을 조기에 파기하게 되면 - 은행 입장에서는 남은 돈을 다른 고객에게 빌려줄수는 있지만, 이제는 4% 받던 이자를 3%밖에 못받게 되니 남은 1년 동안 1% 손해가 발생하잖아요? 그걸 저한테 청구하는 겁니다. 

은행마다 계산하는 방법은 조금 다를 수 있겠지만 보통은 아래의 사항들을 고려해서 계산하며, 정확한건 은행에 전화해서 물어보는게 제일 정확합니다. 개개인으로는 정보의 한계로 인해 계산이 어렵습니다. 저도 제 추측대로 계산해 보고 은행에 전화해서 물어본거랑 비교해 본적이 두어번 있는데 상당한 괴리가 있더라고요.

아래는 NAB 고객안내문에 나와있는 내용입니다. 

 

How is the economic cost calculated? Economic cost is based on a number of factors:

• The amount of the loan being repaid.

• The remaining fixed rate period.

• The contracted loan repayments.

• The cost of funds at the start of the fixed rate term of your loan (the ‘original cost of funds’).

• The cost of funds at the time you repay the loan (the ‘current cost of funds’) adjusted for the remaining fixed rate term of the loan.

 

은행에 전화안하고 economic cost (혹은 break cost라고도 함)를 알고 싶다... 하시는 분은 homeloanexpert.com (링크 여기)에 들어가셔 참조용으로 한번 계산해 보세요. 그렇지만... 해당 은행에 전화하는게 정확하다는걸 다시 한번... 쿨럭.. 

 

 

Discharge Costs 

그리고 다른 비용으로 discharge fee 라는게 있다고 말씀드렸는데, 이건 이런저런 행정 사무적인 비용에 대한 패널티라 생각하시면 될꺼 같은데 보통 아래와 같이 정의합니다.

Also known as a termination or settlement fee, a discharge fee is paid when you finish paying off the balance on a loan, or refinance with another lender. If you exit early from a loan with a fixed interest rate, you may have to pay an early discharge fee, also known as a break fee, to make up for any scheduled interest payments the lender will miss out on. For home loans, discharge fees cover the lender’s legal costs, and are different from exit fees, which were banned in June 2011.

 

고정금리 상품의 경우 정해진 계약 기간 보다 일찍 홈론을 파기하게 되면 대부분 early discharge cost 또는 early termination fee 혹은 early exit fee라는 이름의 비용이 부과됩니다. 은행마다 조금씩 차이가 있습니다만 호주의 4개 대형 은행의 discharge fee 는 아래와 같습니다. 

• ANZ: charges a $160 settlement fee 
• CBA: $350 discharge/settlement fee
• NAB: $350 discharge/settlement fee
• Westpac: $350 in discharge costs 

 

마무리...

글은 리파이낸싱이지만... 집을 사면서 은행에 처음 돈을 빌리시는 분도 - 어떤 홈론 상품을 선택할지, 고정금리 상품을 선택한다면 (얼마를) 몇 년 동안 고정금리로 묶을지 선택 하실 때 위에 economic cost는 꼭 고려해보라고 말씀드리고 싶습니다. 특히나 코로나 판데믹으로 인해 향후 1-2년의 경제전망이 엇갈리며 마이너스 금리론도 나오는 요즘... 제 개인적인 생각으로는, 물론 개인이 처한 상황에 따라 다르지만, 홈론이 큰 경우에,  고정금리로 5년 이상 오래 묶는 것은 조금 심사숙고할 필요가 있을 것 같습니다.

물론...저는 아무런 책임을 지지 않으니.... 제 블로그에 아무말이나 할 수 있는 블로거 나부랭이이고... 선택은 본인이 하는겁니다. 

그럼 - 이번 포스팅은 여기서 마무리 하고, 홈론 리파이낸싱 2탄에서는 리파이낸싱 절차에 대해 조금 적어보겠습니다. 

 

주말 잘 보내세요~~